Allgemeines
Beschreibung
Ein Grundbuch verzeichnet Grundstücke (oder grundstücksgleiche Rechte) und die damit verbundenen privatrechtlichen Eigentumsrechte sowie Belastungen und sonstige Beschränkungen (z. B. Insolvenz- und Zwangsversteigerungsvermerke).
Jedes Grundstück erhält im Grundbuch ein Grundbuchblatt, wobei mehrere Grundstücke des selben Eigentümers / der selben Eigentümerin in der selben Gemarkung auch auf einem Blatt verbucht werden können. Das Grundbuchblatt beinhaltet ein Bestandsverzeichnis sowie drei mit römischen Ziffern nummerierte Abteilungen. Im Bestandsverzeichnis werden die Grundstücke bzw. Miteigentumsanteile an Grundstücken gebucht sowie Herrschvermerke eingetragen. Abteilung I beinhaltet Angaben zu dem Verlauf der Eigentumsverhältnisse und den jeweiligen Eigentümern. Abteilung II enthält alle das Grundstück betreffenden Lasten und Beschränkungen, mit Ausnahme der Grundpfandrechte. Ebenfalls werden dort Vormerkungen, Veränderungen und Widersprüche zu den eingetragenen Belastungen dokumentiert. In Abteilung III sind die Grundpfandrechte sowie deren Vormerkung, Veränderung und Widersprüche dokumentiert.
Zweck und Zielsetzung der Registerführung
Ein Grundbuch dient der Festlegung der Eigentumsverhältnisse sowie der Belastungen und zugehörigen Rechte an Grundstücken. Dies dient maßgeblich der Rechtssicherheit sowohl von Eigentümern und Eigentümerinnen sowie Berechtigten, als auch von Käuferinnen und Käufern oder Gläubigern. Somit wird es unter anderem erleichtert, die Finanzierung eines Grundstücks abzusichern. Eine Offenlegung erfolgt gegen den Nachweis des berechtigten Interesses, da wesentliche Inhalte des Grundbuches wie der Eigentümer / die Eigentümerin oder die Belastungen nicht jedem hieran Interessierten publik gemacht werden können. Das Grundbuch genießt den sogenannten „öffentlichen Glauben“, d. h. jeder, der Einblick in ein Grundbuch nimmt, darf darauf vertrauen, dass der Inhalt richtig ist.
Absehbare Entwicklungen, geplanter Ausbau
Die Bundesländer entwickeln ein bundeseinheitliches, digitales "Datenbankgrundbuch". Ein Zeitraum für die Einführung ist noch nicht bekannt.
Gesetzliche Ebene
Gesetzlich
Rechtsgrundlagen
Grundbuchordnung (GBO)
Grundbuchverfügung (GBV)
Zahlreiche weitere Gesetze und Verordnungen auf Bundes- und Landesebene
Internetauftritt, Flyer, weitere Quellen
Inhalt des Registers
Informationsobjekte (Einheiten, über die Daten geführt werden)
GrundstückeMerkmale und weitere Details
Objekt-ID
1851590
Klassifikation
Materielle Güter
Beschreibung
Die Grundstücke werden im Grundbuch nach den in den Ländern eingerichteten amtlichen Verzeichnissen benannt (Liegenschaftskataster).
Jedes Grundstück erhält im Grundbuch eine besondere Stelle (Grundbuchblatt). Das Grundbuchblatt ist für das Grundstück als das Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzusehen. Mehrere Grundstücke eines Eigentümers / einer Eigentümerin können in einem Grundbuch eingetragen werden (Personalfolium).
Die Grundstücke des Bundes, der Länder, der Gemeinden und anderer Kommunalverbände, der Kirchen, Klöster und Schulen, die Wasserläufe, die öffentlichen Wege sowie die Grundstücke, welche einem dem öffentlichen Verkehr dienenden Bahnunternehmen gewidmet sind, erhalten ein Grundbuchblatt nur auf Antrag des Eigentümers / der Eigentümerin oder eines Berechtigten.
Merkmale
Administrative Vermerke über Vorgänge im Bestandsverzeichnis
Merkmals-ID
1845316
Beschreibung
Hierzu gehören:
- der Vermerk über die Eintragung des Bestandes des Blattes bei der Anlegung (Zeit der Eintragung, Nummer des bisherigen Blattes usw.),
- die Übertragung eines Grundstücks auf das Blatt,
- die Vereinigung oder Verschmelzung mehrerer auf dem Blatt eingetragener Grundstücke zu einem Grundstück sowie die Zuschreibung eines solchen Grundstücks zu einem anderen als Bestandteil,
- die Vermerke, durch welche bisherige Grundstücksteile als selbstständige Grundstücke eingetragen werden, insbesondere im Falle des § 7 Abs. 1 der Grundbuchordnung, sofern nicht der Teil auf ein anderes Blatt übertragen wird,
- die Vermerke über Berichtigungen der Bestandsangaben,
- sowie Herrschvermerke.
Optionalität
Angabe verpflichtend
Laufende Nummern der Eintragungen
Merkmals-ID
1845322
Beschreibung
Für die Eintragungen in der sogenannten ersten, zweiten und dritten Abteilung der Grundbuchblätter werden jeweils laufende Nummern geführt.
Optionalität
Angabe verpflichtend
Laufende Nummer des Grundstücks
Merkmals-ID
1845300
Optionalität
Angabe verpflichtend
Bisherige Grundstücke, aus denen dieses Grundstück entstanden ist
Merkmals-ID
1845302
Beschreibung
Angabe der bisherigen laufenden Nummern der Grundstücke, aus denen das Grundstück durch Vereinigung, Zuschreibung oder Teilung entstanden ist.
Optionalität
Angabe verpflichtend
Bezeichnung der Gemarkung
Merkmals-ID
1845304
Beschreibung
Die Bezeichnung der Gemarkung oder des sonstigen vermessungstechnischen Bezirks, in dem das Grundstück liegt.
Optionalität
Angabe verpflichtend
Quelle
Kann dem Liegenschaftskataster entnommen werden.
Vermessungstechnische Bezeichnung
Merkmals-ID
1845306
Beschreibung
Die vermessungstechnische Bezeichnung des Grundstücks innerhalb des vermessungstechnischen Bezirks nach den Buchstaben oder Nummern der Karte (Flur und Flurstück).
Besteht ein Grundstück aus mehreren Teilen, die in dem maßgebenden amtlichen Verzeichnis als selbstständige Teile aufgeführt sind (z. B. Katasterparzellen), so kann die Angabe unterbleiben, soweit dadurch das Grundbuch nach dem Ermessen des Grundbuchamts unübersichtlich werden würde. In diesem Fall müssen jedoch die fehlenden Angaben in einem bei den Grundakten aufzubewahrenden beglaubigten Auszug aus dem maßgebenden amtlichen Verzeichnis der Grundstücke nachgewiesen werden.
Optionalität
Angabe verpflichtend
Quelle
Kann dem Liegenschaftskataster entnommen werden.
Bezeichnung des Grundstücks nach den Artikeln oder Nummern der Steuerbücher
Merkmals-ID
1845308
Beschreibung
Die Bezeichnung des Grundstücks nach den Artikeln oder Nummern der Steuerbücher (Grundsteuermutterrolle, Gebäudesteuerrolle oder ähnliches), sofern solche Bezeichnungen vorhanden sind. Durch Anordnung der Landesjustizverwaltung kann diese Angabe auch entfallen.
Besteht ein Grundstück aus mehreren Teilen, die in dem maßgebenden amtlichen Verzeichnis als selbstständige Teile aufgeführt sind (z. B. Katasterparzellen), so kann die Angabe unterbleiben, soweit dadurch das Grundbuch nach dem Ermessen des Grundbuchamts unübersichtlich werden würde. In diesem Fall müssen jedoch die fehlenden Angaben in einem bei den Grundakten aufzubewahrenden beglaubigten Auszug aus dem maßgebenden amtlichen Verzeichnis der Grundstücke nachgewiesen werden.
Optionalität
Angabe verpflichtend
Wirtschaftsart des Grundstücks
Merkmals-ID
1845310
Beschreibung
Beispiele sind: Landwirtschaftsfläche, Gebäude- und Freifläche, Waldfläche.
Optionalität
Angabe verpflichtend
Quelle
Daten der Vermessungs- bzw. Katasterämter.
Lage des Grundstücks
Merkmals-ID
1845312
Beschreibung
Straße, Hausnummer oder die sonstige ortsübliche Bezeichnung.
Optionalität
Angabe verpflichtend
Quelle
Daten der Vermessungs- bzw. Katasterämter.
Größe des Grundstücks
Merkmals-ID
1845314
Beschreibung
Angaben über die Größe des Grundstücks nach dem maßgebenden amtlichen Verzeichnis.
Optionalität
Angabe verpflichtend
Quelle
Daten der Vermessungs- bzw. Katasterämter.
Rechte der jeweiligen Eigentumspartei
Merkmals-ID
1845318
Beschreibung
Vermerke über Rechte, die der jeweiligen Eigentumspartei eines auf dem Blatt verzeichneten Grundstücks zustehen (sowie Veränderungen, Zeitpunkt der Eintragung und die Abschreibung des Rechts)
Optionalität
Angabe verpflichtend
Miteigentumsanteile
Merkmals-ID
1845320
Beschreibung
Größe der Miteigentumsanteile oder Angabe eines anderen Berechtigungsverhältnisses (z. B. Erbengemeinschaft, Gütergemeinschaft).
Optionalität
Angabe verpflichtend
Quelle
Nachweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 29 GBO).
Belastungen des Grundstücks
Merkmals-ID
1845324
Beschreibung
Oder Belastungen eines Anteils am Grundstück, mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, einschließlich der sich auf diese Belastungen beziehenden Vormerkungen und Widersprüche.
Optionalität
Angabe verpflichtend
Quelle
Nachweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 29 GBO).
Beschränkung des Verfügungsrechts
Merkmals-ID
1845326
Beschreibung
Angabe über die Beschränkung des Verfügungsrechts des Eigentümers sowie die das Eigentum betreffenden Vormerkungen und Widersprüche.
Optionalität
Angabe verpflichtend
Quelle
Nachweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 29 GBO).
Hinweise auf Verfahren
Merkmals-ID
1845328
Beschreibung
Die im Enteignungsverfahren, im Verfahren zur Klarstellung der Rangverhältnisse (§§ 90 bis 115 der Grundbuchordnung) und in ähnlichen Fällen vorgesehenen, auf diese Verfahren hinweisenden Grundbuchvermerke. Umfasst ebenfalls Insolvenz- und Zwangsversteigerungs- / Zwangsverwaltungsvermerke.
Optionalität
Angabe verpflichtend
Hypotheken
Merkmals-ID
1845330
Beschreibung
Der Inhalt des Rechts (die Hypothek als beschränkt dingliches Recht) wird eingetragen, einschließlich der Beschränkungen des / der Berechtigten in der Verfügung über dieses Recht, sowie dessen Betrag. Außerdem der Hinweis auf Ausschluss über die Brieferteilung, sowie ggfs. Zwangsvollstreckungsmaßnahmen. Weiterhin werden Änderungen an diesem Recht vermerkt, einschließlich der Beschränkungen des / der Berechtigten in der Verfügung über dieses Recht, wenn die Beschränkung erst nachträglich eintritt.
Optionalität
Angabe verpflichtend
Quelle
Nachweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 29 GBO).
Grundschuld
Merkmals-ID
1845332
Beschreibung
Der Inhalt des Rechts (die Grundschuld als dingliches Recht) wird eingetragen, einschließlich eines Hinweises auf Ausschluss über die Brieferteilung und der Beschränkungen des / der Berechtigten in der Verfügung über dieses Recht, sowie dessen Betrag. Weiterhin werden Änderungen an diesem Recht vermerkt, einschließlich der Beschränkungen des / der Berechtigten in der Verfügung über dieses Recht, wenn die Beschränkung erst nachträglich eintritt.
Optionalität
Angabe verpflichtend
Quelle
Nachweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 29 GBO).
Rentenschulden
Merkmals-ID
1845334
Beschreibung
Der Inhalt der Rentenschuld wird eingetragen, einschließlich eines Hinweises auf Ausschluss über die Brieferteilung und der Beschränkungen des / der Berechtigten in der Verfügung über dieses Recht, sowie der Betrag der Ablösungssumme. Weiterhin werden Änderungen an diesem Recht vermerkt, einschließlich der Beschränkungen des / der Berechtigten in der Verfügung über dieses Recht, wenn die Beschränkung erst nachträglich eintritt.
Optionalität
Angabe verpflichtend
Quelle
Nachweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 29 GBO).
Registergericht und Registerblatt
Merkmals-ID
1845336
Beschreibung
Registergericht und das Registerblatt der Eintragung der / des Berechtigten in das Handels-, Genossenschafts-, Partnerschafts- oder Vereinsregister, wenn sich diese Angaben aus den Eintragungsunterlagen ergeben oder dem Grundbuchamt anderweitig bekannt sind. Sofern es sich bei einem Gesellschafter um eine juristische Person handelt, die in einem Register eingetragen ist.
Optionalität
Angabe verpflichtend
Quelle
Nachweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 29 GBO) oder auch offenkundig durch die Eintragungen in den Registern sowie aus den Eintragungsunterlagen.
BerechtigteMerkmale und weitere Details
Objekt-ID
1851592
Klassifikation
Personen
Beschreibung
Berechtigte können natürliche Personen oder juristische Personen sein und umfassen auch Handels-, Partnerschaftsgesellschaften sowie Gesellschaften bürgerlichen Rechts.
Stichwörter
Merkmale
Vorname
Merkmals-ID
1849772
Optionalität
Angabe verpflichtend
Familienname
Merkmals-ID
1849770
Optionalität
Angabe verpflichtend
Geburtsdatum
Merkmals-ID
1849766
Optionalität
Angabe verpflichtend
Akademischer Grad
Merkmals-ID
1849906
Optionalität
Angabe verpflichtend
Frühere Namen
Merkmals-ID
1849808
Optionalität
Angabe freiwillig
Name
Merkmals-ID
1849800
Optionalität
Angabe verpflichtend
Sitz
Merkmals-ID
1849860
Optionalität
Angabe verpflichtend
Registergericht und Registerblatt
Merkmals-ID
1845336
Beschreibung
Registergericht und das Registerblatt der Eintragung der / des Berechtigten in das Handels-, Genossenschafts-, Partnerschafts- oder Vereinsregister, wenn sich diese Angaben aus den Eintragungsunterlagen ergeben oder dem Grundbuchamt anderweitig bekannt sind. Sofern es sich bei einem Gesellschafter um eine juristische Person handelt, die in einem Register eingetragen ist.
Optionalität
Angabe verpflichtend
Quelle
Nachweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 29 GBO) oder auch offenkundig durch die Eintragungen in den Registern sowie aus den Eintragungsunterlagen.
Qualität
Alle Grundstücke des jeweiligen Bezirks müssen im Grundbuch erfasst werden. Davon ausgenommen sind die in § 3 Abs. 2 GBO benannten "buchungsfreien Grundstücke". Eine Prüfung sowie ein Abgleich der Angaben findet statt, jedoch nicht in bundeseinheitlicher Form. In Hessen werden Eintragungen in das Grundbuch im Nachgang von den Notaren / Notarinnen und den Ämtern für Bodenmanagement kontrolliert. In Rheinland-Pfalz werden die Angaben zu den Grundstücken für jede Gemarkung mit den Katasteramtsangaben abgeglichen.
Periodizität und Aktualität
Grundsätzlich finden Änderungen nur auf Antrag oder Ersuchen statt und erfolgen somit anlassbezogen. In wenigen Ausnahmefällen erfolgen Eintragungen von Amts wegen. Die Einträge werden fortlaufend ergänzt, bestehen dauerhaft und werden nicht gelöscht. Eine "Löschung" erfolgt lediglich, sofern die Voraussetzungen vorliegen, durch Markierung der entsprechenden Einträge, womit diese immer noch nachvollziehbar bleiben. Die genaue Durchführung solcher Eintragungen oder Änderungen ist in der GBO festgelegt. Die Grundbuchämter sind umgehend über Änderungen der Eigentumsverhältnisse oder anderer Angaben zu informieren.
Administrative Registerführung
Vergleichbare Verwaltungsebene
Kommunal
Zuständigkeiten
Die Grundbuchämter sind als Registergerichte bei den jeweiligen Amtsgerichten angesiedelt. Eine Ausnahme stellt hier Baden-Württemberg dar, wo die Grundbuchämter bei den Gemeinden eingerichtet wurden.
Technische Registerführung:
- Baden-Württemberg: Fachzentrum für Informations- und Kommunikationstechnik,
- Bayern: IT-Servicezentrum der bayerischen Justiz,
- Hessen: Hessische Zentrale für Datenverarbeitung,
- Niedersachsen: Zentraler IT-Betrieb Niedersachsen,
- Rheinland-Pfalz: Landesbetrieb Daten und Information,
- Sachsen: Leitstelle für Informationstechnologie der sächsischen Justiz,
- Schleswig-Holstein: Dataport.
Zugriffsbeschränkung
Der Zugriff ist beschränkt.
Zugriffsberechtigungen
Einsicht in das Grundbuch ist den Eigentümerinnen und Eigentümern, eingetragenen Berechtigten, Notarinnen und Notaren sowie jeder Person, die ein berechtigtes Interesse darlegt, gestattet. Die Einsicht vor Ort ist hierbei nicht gebührenpflichtig, ein Grundbuchauszug jedoch schon.
Außerdem ist es möglich, auf Antrag ein automatisiertes Abrufverfahren einrichten zu lassen. Hier ist zwischen dem uneingeschränkten und dem eingeschränkten Abrufverfahren zu unterscheiden. Behörden, Gerichten, Notarinnen und Notaren sowie öffentlich bestellten Vermessungsingenieurinnen und -ingenieuren steht gemäß § 133 Abs. 2 der Grundbuchordnung der Zugang zum uneingeschränkten automatisierten Grundbuchabrufverfahren offen. Hier ist keine vorausgehende Darlegung eines berechtigten Interesses notwendig.
Gemäß § 133 Abs. 4 der Grundbuchordnung i. V. m. § 82 der Grundbuchverfügung ist die Nutzung des Abrufverfahrens darüber hinaus jedoch auch für Maßnahmen der Zwangsvollstreckung, bei dinglicher Berechtigung am Grundstück sowie beim Vorliegen einer Vollmacht des Eigentümers / der Eigentümerin sowie darüberhinausgehend auch für Versorgungsunternehmen zulässig. Die aus diesen Gründen Nutzungsberechtigten wie z. B. Banken und Rechtsanwälte sowie Rechtsanwältinnen werden zum eingeschränkten Grundbuchabrufverfahren zugelassen. Hier ist vor jeder Einsicht die Darlegung eines berechtigten Interesses notwendig. Die Einrichtung eines solchen automatisierten Abrufverfahrens bedarf in manchen Ländern der Genehmigung durch die Landesjustizverwaltung.
Datenlieferungen (eingehend / ausgehend)
Ein Eintrag oder eine Änderung im jeweiligen Grundbuch erfolgt i. d. R. auf Antrag. Änderungen an den Bestandsdaten der Grundstücke werden von den jeweils zuständigen Behörden an das Grundbuchamt übermittelt. Bei einer Änderung von Eigentumsverhältnissen, Belastungen oder Rechten an einem Grundstück ist diese entsprechend zu belegen. Hierbei gelten je nach Sachlage unterschiedliche Anforderungen.
Technische Standards, Betrieb, Schnittstellen
Datenbanken und Schnittstellen
In einigen Bundesländern existieren Schnittstellen zum elektronischen Austausch mit z. B. der Vermessungsverwaltung.
Technische Standards
In den einzelnen Amtsgerichten findet die Registerführung teils in Papierform statt. In den 16 Bundesländern werden zurzeit zwei unterschiedliche Fachanwendungen genutzt (SolumSTAR und FOLIA/EGB). Diese werden unter anderem auch genutzt, um in den Ämtern eine Einsichtnahme über Web-Clients zu gewähren oder Grundbuchausdrucke zu erstellen.
Portale, Fachanwendungen und Anbieter
Über die Fachanwendungen SolumSTAR oder FOLIA/EGB kann externen Anwenderinnen und Anwendern das automatisierte Abrufverfahren zur Verfügung gestellt werden.
Die einzelnen Bundesländer haben unterschiedliche elektronische Verfahren zur Grundbucheinsicht eingeführt. Eine zentrale Übersicht der jeweiligen Zugänge wird vom Justizportal des Bundes und der Länder gewährt (Grundbuch-Portal).
Bezug zur amtlichen Statistik
Bezug zur amtlichen Statistik
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Redaktioneller Stand: 27.07.2021
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